Expensas y reparaciones: ¿quién paga en el consorcio? Ordinarias, extraordinarias e inquilinos

La respuesta corta: ordinarias al inquilino, extraordinarias al dueño

En un edificio, las expensas ordinarias cubren los gastos corrientes del consorcio (encargado, limpieza, ascensor, luz de los espacios comunes) y las extraordinarias cubren obras o reparaciones de fondo de las partes comunes (renovar el ascensor, impermeabilizar la terraza, reparar la fachada). Frente al consorcio, el responsable de pagar las expensas es siempre el propietario. Entre dueño e inquilino, el reparto más habitual es: las ordinarias las paga el inquilino y las extraordinarias el propietario, porque estas últimas son inversiones sobre el valor del inmueble.

Ese reparto entre dueño e inquilino estaba escrito de forma expresa en la Ley de Alquileres 27.551, pero el DNU 70/2023 la derogó, así que hoy conviene que el contrato lo aclare. El criterio de fondo sigue siendo el mismo, pero al estar regida la locación por el Código Civil y Comercial y la libertad de pacto, lo mejor es no dejarlo a la interpretación. Abajo te mostramos qué cubre cada categoría y cómo se decide.

Tres niveles que conviene no mezclar

Para no confundirte, separá tres planos. Primero, lo que pasa dentro de tu unidad privada (una canilla, un caño embutido tuyo): ahí aplica la relación entre dueño e inquilino, no el consorcio. Segundo, lo que pasa en las partes comunes (cañerías generales, techos, ascensor, fachada): lo afronta el consorcio con el fondo de expensas. Tercero, cómo se financian esas expensas: ordinarias para lo corriente, extraordinarias para lo de fondo, repartidas entre los propietarios según el reglamento.

El Código Civil y Comercial pone los gastos y contribuciones del consorcio a cargo de los propietarios conforme al reglamento (art. 2048), y aclara que ningún propietario puede liberarse de pagarlos alegando que no usa su unidad (art. 2049). Podés leer el texto oficial en argentina.gob.ar.

Cómo distinguir una expensa ordinaria de una extraordinaria

Las ordinarias son gastos corrientes y previsibles: sueldos, cargas sociales del personal, limpieza, mantenimiento del ascensor, luz y agua de los espacios comunes, pequeños arreglos. Las extraordinarias son gastos no habituales y de fondo, normalmente aprobados por asamblea: renovar la cabina del ascensor, impermeabilizar la terraza, reparar estructuralmente la fachada o cambiar la columna montante de agua. La regla práctica: si el gasto mantiene el edificio funcionando es ordinario; si lo mejora, lo renueva o repara algo de fondo, es extraordinario.

Qué pasa si el daño en una parte común lo causó un inquilino

Si el deterioro de una parte común lo provocó un ocupante puntual —por ejemplo, un inquilino que rompe la puerta del palier o daña el portón al mudarse—, el costo de esa reparación recae sobre quien lo causó, no sobre el fondo de expensas de todos. El Código contempla que, además del propietario, los poseedores por cualquier título responden por las expensas (art. 2050), y la responsabilidad por el daño concreto sigue la causa. Por eso es clave dejar constancia de quién y cómo se produjo el deterioro.

Tres ejemplos del día a día

Ejemplo 1 — Cambio de motor del ascensor. La asamblea aprueba renovar el motor del ascensor. Es una reparación de fondo de una parte común: expensa extraordinaria. La paga el propietario, no el inquilino, aunque la cuota se prorratee en la liquidación.

Ejemplo 2 — Sueldo del encargado. La cuota mensual incluye el sueldo del encargado y la limpieza. Es un gasto corriente: expensa ordinaria. La paga el inquilino, porque hace al uso cotidiano del edificio.

Ejemplo 3 — Pérdida en una cañería general. Una columna montante de agua del edificio pierde y moja varias unidades. Es una parte común: la repara el consorcio con el fondo, y si requiere una obra de fondo se aprueba como extraordinaria. Si la pérdida es en tu propia cañería interna, en cambio, aplica la relación dueño-inquilino. Para tener una referencia de costos de plomería antes de reclamar, mirá los precios de plomero.

Cómo evitar discusiones con el consorcio

Pedí el detalle de la liquidación de expensas y fijate cómo se clasificó cada gasto; guardá las actas de asamblea que aprueban obras de fondo. Si sos inquilino, revisá qué dice tu contrato sobre expensas antes de firmar. Y recordá distinguir siempre el plano del consorcio del plano de tu unidad: si el problema es una reparación dentro de tu departamento, aplica la relación dueño-inquilino que explicamos en quién paga el plomero en un alquiler, y para el régimen completo de 2026 mirá quién paga las reparaciones según la ley de alquileres en 2026. Si lo que falla es eléctrico en una parte común, también podés mirar los precios de electricista.

Última actualización: 14 de junio de 2026.

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Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal. Para tu caso particular, consultá con un abogado.