Ley de alquileres 2026: ¿quién paga las reparaciones? Qué cambió con el DNU 70/2023

La respuesta corta: rige el Código Civil y lo que pacten las partes

En 2026 ya no rige la Ley de Alquileres 27.551: el DNU 70/2023 la derogó, y la locación pasó a regirse principalmente por el Código Civil y Comercial y por la libertad de pacto entre las partes. En cuanto a las reparaciones, el reparto de fondo no cambió: el locador (dueño) conserva la propiedad y paga las reparaciones necesarias —las que surgen del desgaste, la antigüedad o un defecto—, y el inquilino mantiene la vivienda y responde por los daños que cause él o quienes dependen de él.

Lo que sí cambió es que muchos detalles ahora se acuerdan en el contrato en lugar de venir impuestos por una ley específica de alquileres. Por eso, en el régimen de 2026, leer y entender tu contrato es más importante que nunca: si dice algo sobre reparaciones, eso manda; si no dice nada, se aplican las reglas supletorias del Código. Abajo te explicamos qué cambió, qué sigue igual y cómo leerlo.

Qué cambió con el DNU 70/2023

El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 y reescribió varios artículos de la locación en el Código hacia la libertad contractual. En la práctica, las partes pueden fijar con más libertad el plazo, la moneda y el mecanismo de actualización del alquiler, cosas que antes la ley regulaba de forma rígida. El marco general pasó a privilegiar lo que las partes acuerden por escrito, dentro de lo que permite el Código. Podés leer el texto oficial del DNU en argentina.gob.ar y consultar la Ley 27.551 derogada en su texto oficial.

Qué sigue igual: las reparaciones

Las obligaciones sobre reparaciones no estaban en la Ley de Alquileres sino en el Código Civil y Comercial, y ahí siguen. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso convenido y hacer a su cargo las reparaciones que exija el deterioro por desgaste, antigüedad o defecto (art. 1201). El locatario debe mantener la cosa en buen estado, usarla conforme al destino pactado y responder por los deterioros que cause por su culpa o la de quienes dependen de él (arts. 1206 y 1207). Esa estructura es la misma de antes y de ahora. Podés ver el texto del Código en argentina.gob.ar.

El caso de las expensas extraordinarias

Un punto donde sí se nota la derogación es el de las expensas. La Ley 27.551 decía expresamente que el inquilino no paga las expensas extraordinarias —esas que cubren obras o reparaciones de fondo de las partes comunes—. Al haber sido derogada, esa protección ya no está garantizada por una ley de alquileres y el tema vuelve al Código y a lo que se pacte. El criterio más habitual sigue siendo que las extraordinarias corresponden al propietario y las ordinarias al inquilino, pero conviene que el contrato lo aclare. Lo desarrollamos en expensas y reparaciones: quién paga en el consorcio.

Qué pasa con los contratos firmados antes del DNU

La derogación no se aplica de forma retroactiva: los contratos firmados mientras regía la Ley 27.551 siguen rigiéndose por esa ley durante su vigencia. Por eso lo primero es identificar cuándo y bajo qué régimen se firmó tu contrato. Un contrato de 2022 y uno firmado en 2026 pueden tener reglas distintas sobre plazo, actualización y, en algún punto, expensas, aunque las obligaciones de reparación del Código aplican en ambos casos. Si tenés dudas sobre cuál te corresponde, consultá con un abogado.

Tres ejemplos del régimen 2026

Ejemplo 1 — Cañería que se rompe por antigüedad. Es una reparación necesaria: la paga el locador, igual que antes, porque el deber de conservación del Código no se tocó. El inquilino avisa por escrito y el dueño coordina.

Ejemplo 2 — Expensa extraordinaria por renovar el ascensor. La asamblea aprueba una obra de fondo. Por criterio, la afronta el propietario; pero como la Ley 27.551 ya no rige, conviene que el contrato lo diga expresamente para no discutirlo.

Ejemplo 3 — Contrato silencioso sobre reparaciones. El contrato no menciona nada sobre arreglos. Se aplican las reglas supletorias del Código: locador conserva, inquilino mantiene y responde por daños. Para una referencia de costos antes de reclamar, mirá los precios de plomero o, si es un tema eléctrico, los precios de electricista.

Cómo leer tu contrato en 2026

Identificá bajo qué régimen se firmó, buscá las cláusulas sobre reparaciones, urgencias y expensas, y si algo no está claro, pedí que se aclare por escrito antes de firmar. Para los casos concretos, leé quién paga el plomero en un alquiler y, ante una emergencia, reparaciones urgentes y los derechos del inquilino. La regla de oro del régimen de 2026: lo que está por escrito en el contrato es lo que define el día a día.

Última actualización: 14 de junio de 2026.

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Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal. Para tu caso particular, consultá con un abogado.