Qué revisar al comprar un departamento en Argentina: la guía 2026

Por dónde empezar: mirá los sistemas, no la decoración

En una visita siempre tendemos a mirar lo lindo: la cocina nueva, el piso de madera, la vista. Pero lo que realmente define si un departamento es una buena compra son los sistemas que no se ven a primera vista: la instalación eléctrica, la de gas, la plomería, el estado real de la humedad y la documentación. Una mano de pintura tapa una mancha; un mueble esconde un caño que pierde; un departamento impecable puede tener un tablero de hace cuarenta años. La buena noticia es que con un checklist ordenado podés revisar cada sistema en una o dos visitas y llegar a la negociación con datos, no con impresiones.

Más abajo dejamos un checklist para imprimir o guardar en el celular y usar durante la visita. La regla general: lo que podés revisar a ojo, revisalo vos; lo que define seguridad —electricidad y gas— confirmalo con un profesional matriculado antes de firmar. Es la parte más barata de toda la operación y la que más plata te puede ahorrar.

La instalación eléctrica: lo más caro de rehacer

Empezá por el tablero. Tiene que tener disyuntor diferencial y térmicas modernas, no tapones ni llaves antiguas. Fijate si hay descarga a tierra, cómo están los cables a la vista, cuántos tomas hay por ambiente y si la potencia contratada alcanza para el uso real de la casa. Probá luces y enchufes en cada cuarto. Todo eso lo podés hacer vos. Lo que no se ve —el estado del cableado embutido y si la puesta a tierra realmente protege— solo lo confirma un electricista matriculado con instrumentos.

Hay un punto regulatorio importante para una compra: cuando una instalación se hace nueva o se reforma, su cumplimiento de las normas de seguridad se acredita con un certificado (Declaración de Conformidad de Instalación) que emite un electricista matriculado ante la distribuidora. Si el departamento fue reformado, preguntá si ese trabajo cuenta con la documentación. Las instalaciones, además, deben seguir la reglamentación de la Asociación Electrotécnica Argentina y usar materiales con certificación IRAM. Si querés profundizar en cómo verificar al profesional, leé nuestra guía de electricista matriculado en CABA y, si necesitás una inspección a fondo, la de inspección eléctrica antes de comprar. Para tener una referencia de costos antes de pedir presupuestos, mirá los precios de electricista.

La instalación de gas: lo más riesgoso

Con el gas el orden de prioridad es seguridad primero. Comprobá que no haya olor a gas en ningún momento de la visita. Mirá la combustión de cada artefacto —calefón, termotanque, cocina, calefactores—: la llama debe ser azul y estable, no amarilla ni con hollín. Y, sobre todo, revisá las ventilaciones y los conductos de evacuación: que no estén tapados, anulados ni dando a un ambiente cerrado, porque ahí está el riesgo de monóxido de carbono, que no se ve ni se huele.

Cualquier trabajo sobre la instalación de gas debe hacerlo un gasista matriculado ante el ENARGAS; es un requisito nacional, no una recomendación. En CABA la distribuidora es Metrogas, que otorga y lista las matrículas. Si el vendedor te ofrece un arreglo informal como condición de la operación, pedí que lo haga un matriculado y que deje constancia. Para entender la matrícula y cómo verificarla, mirá nuestra guía de gasista matriculado en CABA y, para revisar el gas paso a paso, la de cómo verificar la instalación de gas. Los precios de gasista te dan una idea de cuánto cuesta actualizar lo que encuentres.

Plomería y humedad: lo más fácil de disimular

Abrí todas las canillas y mirá la presión y si sale agua caliente en un tiempo razonable. Revisá debajo de las bachas y del lavarropas en busca de pérdidas, tirá la cadena de los inodoros y fijate cómo desagotan. Buscá manchas de humedad en techos, en paredes que dan al exterior o a patios, y en las juntas de baños y cocina. El olor a encerrado es una señal de humedad aunque no veas la mancha. La humedad es, junto con la electricidad, lo más caro de resolver, y lo más fácil de tapar con una mano de pintura fresca: si ves pintura nueva en un solo sector, preguntá por qué.

Si encontrás pérdidas o desagües lentos, un plomero las puede evaluar y presupuestar. Para tener una referencia de costos antes de negociar, mirá los precios de plomero. Y si el departamento es un alquiler que estás por tomar en lugar de comprar, te puede servir nuestra guía de qué revisar antes de alquilar.

La documentación: lo que no se ve en la visita

Pedí el título de propiedad y verificá que esté libre de gravámenes, el reglamento de copropiedad, los planos y el último resumen de expensas con su estado de deuda. En propiedad horizontal, las deudas de expensas y las obras pendientes pueden cambiar mucho la cuenta final, así que pedí también el acta de la última asamblea para enterarte de expensas extraordinarias u obras votadas. Estos papeles no se revisan con la vista: se revisan con tiempo y, idealmente, con un escribano antes de la operación.

Cuándo necesitás un matriculado

Para la decisión de compra, la línea es clara: lo de electricidad y gas que toca seguridad necesita un matriculado, sí o sí. Un electricista matriculado es quien puede medir la puesta a tierra, evaluar el tablero y el cableado embutido y emitir el certificado de la instalación cuando hace falta. Un gasista matriculado es el único habilitado para intervenir y certificar la instalación de gas. Para la plomería y la humedad, un profesional no es obligatorio para una inspección, pero un presupuesto por escrito de lo que haya que arreglar te da el número exacto para negociar.

La regla práctica antes de firmar: revisá vos lo que podés, llevá un matriculado para electricidad y gas, y conseguí presupuestos por escrito de todo lo que haya que reparar. Cada peso que negociás antes de la escritura es plata que no vas a poner después.

¿Querés revisar un departamento antes de comprarlo?

Publicá tu tarea en Muovi y recibí presupuestos por escrito de electricistas, gasistas y plomeros verificados de tu zona. Contales qué querés revisar, pediles la matrícula cuando corresponda y compará sobre el mismo alcance, sin llamadas y en minutos. Llegá a la negociación con números reales.

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